C’est décidé, pendant vos absences ou en attendant de vendre, vous souhaitez louer votre résidence principale ou secondaire pour réduire vos charges, voire engranger des revenus ! Huit conseils gagnants.
1. Vérifiez la faisabilité de votre projet
Si vous êtes locataire, la loi du 6 juillet 1989 vous interdit de sous-louer votre logement, sauf autorisation préalable du propriétaire. Mais, vous n’aurez pas le droit de le sous-louer plus cher ! Et si vous vivez en copropriété ? Assurez-vous que votre règlement ne prohibe pas la location meublée. Enfin, dans tous les cas, vérifiez auprès de votre assureur que votre contrat d’habitation vous couvrirait en cas de pépin. À défaut, demandez une extension de garantie.
Attention ! Si la location porte sur un bien autre que votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois de l’année, d’autres formalités beaucoup plus contraignantes pèsent sur vous.
2. Déterminez vos périodes de location
Si vous habitez sur le littoral normand, breton ou vendéen, juillet et août sont les mois les plus fréquentés et les plus courus des vacanciers. Vous aurez plus de latitude si vous habitez dans une grande ville comme Paris, Lyon, Toulouse… vivant au rythme des séminaires, salons, etc. Idem sur le pourtour méditerranéen, où la période estivale s’étale du printemps à l’automne. À la montagne, a contrario, c’est l’hiver que vous ferez le plein de locataires.
3. Valorisez votre bien
Les touristes sont de plus en plus regardants sur le confort de leur lieu de villégiature. Le logement doit être équipé a minima des incontournables : lave-linge, lave-vaisselle, TV, téléphone, Internet… Pensez aussi à faire le vide et dépersonnaliser au maximum la déco en supprimant meubles trop encombrants, bibelots, photos… Un conseil : n’hésitez pas à condamner une pièce ou une dépendance qui servira à entreposer les objets auxquels vous tenez.
4. Fixez le bon loyer
Le montant du loyer dépend des prestations que vous offrez : nombre de couchages, confort, vue, piscine… mais aussi de la situation du bien et de la période de location. Vous pouvez bien sûr pianoter sur les plateformes de location saisonnière pour vous rendre compte des tarifs proposés. Mais, pour ne pas vous tromper, contactez un agent immobilier local ORPI. Il connaît parfaitement le marché de son secteur et saura vous guider dans la définition du juste prix. Un conseil : pour les charges, envisagez le forfait, parfois moins sujet à contestation.
5. Trouvez des locataires
Si vous gérez seul votre location, vous devez rédiger une annonce la plus attrayante possible. Soyez clair et concis. Mettez en avant les atouts de votre logement (attention aux assertions fausses susceptibles de vous créer des ennuis) et soignez les photos. Un conseil : faites classer votre bien en « meublé de tourisme ». Gage de qualité, ce classement attire les locataires et vous ouvre droit à un régime fiscal avantageux (voir ci-dessous).
6. Bordez votre opération
Suivez la réglementation à la lettre. Lors de la réservation, adressez au candidat locataire un descriptif de votre bien avec ses caractéristiques, sa situation précise, les conditions de location. Une fois le locataire trouvé, envoyez-lui un bail écrit. Soyez précis et indiquez la durée, le montant du loyer et du dépôt de garantie, les jours et heures d’arrivée et de départ… Un conseil : pensez à demander un dépôt de garantie, sous forme d’arrhes ou d’acompte.
7. Gérez à distance
Entre les annonces, le suivi des réservations, la signature des contrats, la remise des clés, l’état des lieux, le ménage…, les formalités sont rapidement lourdes et chronophages. Vous n’êtes pas sur place, vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous occuper des locations ? Un conseil : faites appel à un agent immobilier. Suivant le mandat que vous lui confierez, il se chargera pour vous de tout ou partie de la logistique.
8. Optez pour le meilleur statut fiscal
En louant votre logement en meublé, à titre occasionnel ou habituel, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que vous devez déclarer aux impôts. Vous pouvez opter au choix pour l’un des régimes suivants.
Régime du « micro-BIC »
– Votre logement n’est pas classé « meublé de tourisme » : à condition que vos revenus (loyers + charges) ne dépassent pas 33 100 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives.
– Votre logement est classé « meublé de tourisme » : si vos revenus (loyers + charges) n’excèdent pas 82 800 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 71 %. En clair, seul 29 % de vos recettes sont à déclarer à l’Administration fiscale.
Régime réel
Que votre logement soit classé ou pas, ici vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes vos charges pour leur montant réel.
